Депутаты, коммунальщики и общественники поделились своими мыслями по поводу, предложениями и пожеланиями.
Как добиться того, чтобы капитальный ремонт проводился не для галочки, а качественно, и реально продлял жизненный цикл жилых домов? Какие для этого нужны средства? Это и стало главной темой нашего разговора с Валерием Поликарповым, генеральным директором управляющей компании «ПЖРЭУ Курчатовского района», председателем постоянной комиссии по ЖКХ и обеспечению безопасности жизнедеятельности совета депутатов Курчатовского района Челябинска.
На государственном уровне
— Валерий Владимирович, несколько слов о вашей управляющей компании.
— УК «ПЖРЭУ Курчатовского района» обслуживает 443 многоквартирных дома общей площадью 2,7 миллиона квадратных метров, в которых проживает почти 120 тысяч человек. Наша главная забота — предоставление потребителю своевременных и качественных жилищных услуг. Но серьезная проблема — износ жилья. Самым «молодым» домам в районе уже 40 лет, а капитальный ремонт в них региональным оператором откладывается на многие годы. В этом году у нас в рамках областной программы капремонта обновили лишь один дом — по Свердловскому проспекту, 19! Там пока заменили трубы отопления, водоснабжения, подновили фасад, а ремонт кровли и другие работы перенесли на следующий год.
К слову, к зиме мы подготовились основательно. Паспорта готовности к отопительному сезону были подписаны одними из первых в области — к 15 июня. И недавние морозы сети выдержали, серьезных аварий не было.
— Видимо, вопрос с капремонтами нужно решать на федеральном и региональном уровнях?
— Это так, тем более что масштабы капремонтов растут. Если в 2016 году в области их проведено на 1,5 миллиарда рублей, то в 2017 планируется на 4,5 — 5 миллиарда. Это непростая задача, и кое-что в региональной программе капитального ремонта, я считаю, нужно подкорректировать. Она рассчитана на 30 лет, а все учесть невозможно. В области собираемость на капремонт в «общий котел» на уровне 60 — 70 процентов, и за просрочку с этого года начисляется пеня.
Закрыть горячие точки!
— А каким, на ваш взгляд, должен быть межремонтный срок для многоквартирных домов?
— Капитальный ремонт не должен быть разовой акцией по принципу «сделали и забыли», а постоянной заботой. Возникает вопрос: почему не учтена периодичность капремонтов? К примеру, срок службы фасадов и мягкой кровли — 10 лет, а очередь на их обновление придет через 30... Схожая ситуация и с коммунальными благами: систему отопления нужно менять через 30 лет, горячего водоснабжения — через 15, холодного — через 20 лет... Эти сроки разные, и нужно подстраиваться под них, своевременно выполняя эти работы, снова возвращаясь к ним, когда наступает износ.
— Существует мнение, что капитальный ремонт должен быт комплексным — от подвала до кровли...
— Я считаю, что в нынешней финансовой ситуации это вряд ли возможно. Лучше капитальный ремонт будет выборочным, зато мы «закроем» горячие точки износа жилья, снимем напряженность в этом наболевшем вопросе. У комплексного ремонта, не говоря о его дороговизне, есть и другие минусы — очередь до дома дойдет через 15-20 лет, а за это время внутридомовые сети превратятся в решето.
«Общий котел» или спецсчет?
— А если ремонтная очередь не подошла, остается только ждать?
— В этом случае износ может достигнуть критической точки, и сложа руки сидеть нельзя. Выход есть: 181-я статья Жилищного кодекса — если капремонт выполнен за счет средств собственников жилья, они имеют право на получение компенсации затрат из фонда регионального оператора. Наши жильцы этим правом воспользовались — капитально отремонтировали кровли в домах по Солнечной, 54, Куйбышева, 43; заменили трубы холодного и горячего водоснабжения по Куйбышева, 35, 57, Островского, 21а, Комсомольскому проспекту, 100; в доме по Молдавской, 21а, заменили водоподогреватель (мы ежегодно меняем 6 — 8 изношенных теплообменников) — и уже получили компенсацию. Еще по восьми домам она поступит в ближайшее время. Правда, компенсация поступает уже постфактум, как бы в кредит, и нужно заранее собрать с людей деньги на проведение капремонта, а потом семь-восемь месяцев регоператор не начисляет оплату. Но людей нужно убедить, что это необходимо.
— Есть ли альтернатива накопления средств на капитальный ремонт не через кассу «общего котла» регионального оператора?
— Она есть. Собственники жилья могут принять решение об открытии спецсчета дома, на котором будут накапливаться средства на эти цели. Мы их к этому призываем, но многие жильцы пока выжидают, надеясь на финансирование регоператора. Из наших домов спецсчет открыл только один — по Комсомольскому проспекту, 38Б. Там сами жильцы нашли подрядчика, поставили пластинчатый теплообменник. У спецсчета масса плюсов: можно расширить круг работ, перенести их сроки.
Конструктивный диалог
— Почему люди не спешат брать капремонт в свои руки?
— Чтобы самим накопить деньги на проведение таких работ, нужно 10-15 лет, а время не терпит, износ жилья уже превышает допустимые нормы. Недавно в федеральное законодательство были внесены изменения, по которым собственники жилья могут делегировать право открытия спецсчета управляющей компании (для этого нужно провести общее собрание, на котором принять такое решение), и этот механизм уже начал работать. Но, на мой взгляд, нужно приучать жильцов самим принимать решения, вести конструктивный диалог, сотрудничая с управляющей компанией. Для нашей управляющей компании немаловажно настроение людей. При обслуживании домов мы постоянно держим руку на пульсе — сообщаем собственникам о сложных ситуациях, предупреждаем их. Вместе ищем выход, советуемся, вместе принимаем решения. Ведь капитальный ремонт— это наша общая забота, и решать его проблемы нужно вместе.
— А как быть с капремонтом внутри квартир, через которые проходят стояки тепло- и водоснабжения?
— Это тоже серьезная проблема. Иные жильцы, которые провели дорогостоящий ремонт, поставили подвесные потолки, не желают пускать в свои квартиры сантехников и электриков, а по закону без согласия хозяина невозможно проникнуть в частное жилище. Но такие жильцы делают хуже самим себе: в этом случае часть трубы останется прежней, и если случится порыв, затопит их квартиру. Это одна из причин, почему нужно в первую очередь обновлять кровли и сети, не заходящие в квартиры, — к примеру, подвальную разводку. Уже звучат предложения предусмотреть в законодательстве допуск ремонтников в квартиры, если это затрагивает интересы других жильцов.
Следует добавить, что с большинством жильцов у нас полное взаимопонимание: мы вместе решаем наболевшие проблемы износа жилья, и большую помощь в этом оказывают старшие по дому. Общественники объясняют людям, что обновление жилья — в их интересах, а управляющая компания поможет подыскать подрядчика, проконтролировать качество и сроки ремонта. Поэтому в своей работе мы всегда опираемся на советы домов.
Пробудить собственника
— А сколько денег нужно собирать, чтобы капитальный ремонт проводился вовремя и в полном объеме?
— Семь лет назад мы делали расчет, и оказалось, что тариф на эти цели должен быть не менее 10 рублей с квадратного метра. А сейчас он, не говоря о подорожании за эти годы, составляет 7 руб. 40 коп. Этого, конечно, недостаточно, но из-за падения уровня доходов населения приходится сдерживать тарифный рост. Но, как говорится, скупой платит дважды: износ жилья повышается, и завтра ремонт обойдется гораздо дороже.
— Многие жильцы считают, что капитальный ремонт жилья должен быть заботой государства...
— Это неправильный подход, и я с ним в корне не согласен. Большинство жилья сегодня находится в частной собственности, и почему государство должно брать нашу прописанную в законе обязанность на себя? Мало того, я считаю, что программа федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, в рамках которой на капремонт направлялись средства (теперь эта система отменена), лишь приучила жильцов к иждивенчеству. До ее запуска мы уже собирали средства на капремонты и проводили их, а когда начали ремонтировать жилье практически бесплатно, многие люди стали спрашивать, почему соседям это можно, а нам нет? На мой взгляд, нужно в них пробудить собственника, понимающего, что он финансово отвечает за состояние своего жилья.
Еще до создания фонда содействия средства на капремонт собирали в Екатеринбурге, Магнитогорске и ряде других городов, а в Челябинске отказались от этого, что, по моему мнению, было серьезной ошибкой. Причем средств, выделенных на капремонт из этого фонда за все годы действия программы, — 210 млрд рублей на всю страну — не хватило даже для закрытия самых горячих точек. Для сравнения: для домов только Курчатовского района, по расчетам, в целом требуется не менее 4,5 млрд рублей!
Игра на понижение?
— Подрядчиков для проведения капремонта проводят на конкурсной основе...
— Аукционная «игра на понижение» цены — по моему мнению, оправданна далеко не всегда. Дешево не значит хорошо! Чтобы заполучить подряд, участник торгов может демпинговать, а затем экономит буквально на всем, теряя в качестве, заменяет материалы на более дешевые, уходит от налогов, применяя «серые» схемы начисления зарплаты своим работникам. А в итоге государство несет убыток. Нужно в цену закладывать современные материалы, строго соблюдать технологию, иначе такой «ремонт» придется переделывать, и он обойдется куда дороже.
— Как решается проблема износа лифтов?
— Этот вид капитального ремонта — один из самых дорогостоящих, ведь только один лифт сегодня стоит около 2 млн рублей! Но износ подъемников в области вызывает большую тревогу, и недавно в Законодательном собрании области было принято решение скорректировать программу капремонта, перенести сроки замены лифтов на 2016 и 2017 годы. Для наших домов это особенно острая проблема: несколько лет назад мы успели заменить десять лифтов в рамках программы Фонда содействия реформированию ЖКХ, но это только начало... Недавно два лифта сгорели — кто-то их поджег, а где взять деньги на замену? И вот появилась надежда, что решение наболевшего вопроса сдвинется с мертвой точки.
— А если дом аварийный, восстанавливать его нет никакого смысла?
— Это так. Но средств на переселение из ветхоаварийных домов выделяется недостаточно. Например, у нас за много лет расселили только два аварийных дома. Между тем, например, в 15-м округе Москвы уже снесли 1,5 млн кв. метров старых домов и построили новые, современные. Почему бы не перенять этот опыт?
Реальная экономия
— Сегодня закон требует заботиться и об энергосбережении, устанавливать общедомовые теплосчетчики...
— Нужно учесть, что энергосервисный контракт — это не техобслуживание жилья, а отдельный вид услуг. Сами по себе приборы учета экономию не принесут, это утверждение от лукавого... Прежде чем считать сбереженные ресурсы, нужно утеплить дом, сделать все, чтобы не было теплопотерь. Причем домовые приборы учета и автоматика стоят больших денег, а уже через пять лет устаревают морально и физически. Кроме того, с введением платы за общедомовые нужды экономия добросовестных плательщиков зачастую сходит на нет: если их соседи ставят на квартирные счетчики магниты, общий расход разбрасывается на всех... Мы призываем жильцов: чтобы экономия была реальной, не обманывайте самих себя, платите по факту.
Впрочем, мы заботимся и об энергосбережении — поставили в подъездах энергосберегающие лампы, и они служат годами. У нас уже почти все дома оснащены приборами учета воды, и уже налицо весомая экономия. На мой взгляд, ее нужно направлять на развитие энергосбережения, улучшение комфортности проживания.
— Какие еще предложения вы бы хотели внести на государственный уровень?
— По моему мнению, имеет смысл использовать опыт Австрии, где государство компенсирует половину инвестиционных затрат на энергосбережение. Например, можно было бы предусмотреть их компенсацию в рамках программы капремонтов. И мы готовы вкладывать средства в инновации: компьютерная диспетчеризация — разработка ученых ЮУрГУ была опробована в одном из наших ЖЭКов. На пульте диспетчера можно узнать, какой расход тепла в домах. А в двух многоэтажках даже внедрили автоматическое управление подачей тепла, в зависимости от температуры на улице.
Управдом — друг человека
— А что бы вы пожелали собственникам жилья?
— Побольше активности, желания сделать свой дом лучше, комфортнее! И эта позиция жильцов должна подкрепляться делом, носить конструктивный, созидательный характер. Хотелось бы пожелать, чтобы отношения с нашей управляющей компанией они строили в духе взаимопонимания, ответственности за будущее своего жилья. А мы, в свою очередь, всегда готовы работать с деятельными, неравнодушными людьми, помогать им строить комфортную жизнь.
Словом, капитальный ремонт — это не латание дыр, а взгляд в будущее, забота о завтрашнем дне наших домов. Состояние жилья, совместного имущества дома — общая забота и жильцов, и управляющей компании. А государство должно создать условия для того, чтобы ремонтный механизм работал без задержек и сбоев, на постоянной основе. Хотелось бы, чтобы это поняли и наши депутаты, и привели законодательство о ЖКХ в соответствие с требованиями времени.
