Директор управляющей компании, председатель Курчатовского районного совета, председатель комиссии по ЖКХ и благоустройству Валерий Поликарпов знает жилищно-коммунальное хозяйство на уровне эксперта. Сегодня Валерий Владимирович — гость нашей страницы, и мы попросили его ответить на наиболее актуальные для наших читателей вопросы, касающиеся жилищно-коммунальной сферы.
Подход должен быть индивидуальным
— Как бы вы могли охарактеризовать ситуацию в челябинском ЖКХ, скажем, как терпимую или нетерпимую?
— Давать общую характеристику бессмысленно, так как это напоминает среднюю температуру по больнице. В каждом районе свои особенности и в каждом конкретном случае, касающемся жилищного хозяйства, следует подходить сугубо индивидуально. Надо учитывать буквально все нюансы. Кто, например, принимает после проведенного капитального ремонта жилфонд? Насколько объективно принимает? Как при этом выполняется жилищное законодательство? Иными словами, надо детально рассматривать все аспекты сложившейся ситуации в обслуживании и ремонте многоквартирных домов.
Законодательство – под текущие моменты
— Как, по вашему мнению, депутаты Заксобрания Челябинской области и городской думы могут повлиять на то, чтобы эта ситуация не ухудшилась?
— Депутаты могут повлиять и должны это сделать оперативно. Ведь у нас есть 152-й закон Челябинской области, регулирующий капремонты, который, как мне думается, нуждается в корректировке. Причем поправки желательно вносить в соответствии со 131-м федеральным законом о местном самоуправлении. И в числе важнейших — последние изменения по созданию в Челябинске внутригородских муниципальных образований — районов, которые, кстати, предусмотрены этим общероссийским законом.
Я считаю, что вот эти «общие котлы» должны создаваться по районам. Цель? Чтобы учитывать специфику таких крупных районов Челябинска, как Курчатовский, где проживает почти 300 тысяч человек. Судите сами: за весь минувший 2015 год по программе капремонтов у нас были отремонтированы крыши всего на трех жилых домах. Это неправильно!
Да, я считаю, что старым районам в городе надо помогать. Но ведь и Курчатовский район уже не настолько молодой. Возьмите, к примеру, жилые дома по улицам Каслинской, Островского, проспекту Победы, которым уже по сорок и более лет и которые также нуждаются в срочных капремонтах. В результате, если бы собранные деньги оставались в районе, а депутаты внесли бы в 152-й закон соответствующие поправки, то и средств, и ремонтов домов у нас в Курчатовском районе было бы намного больше. Люди бы увидели капремонт на соседней улице, во дворе. Повысилась бы собираемость взносов. Пока же сумма, собранная для проведения ремонтов домов, никак не сочетается с потраченной... А потому нашему областному правительству и региональному Законодательному собранию для облегчения жизни людей надо подстраивать законодательство под текущие моменты.
Управляющая компания за упрощение процедуры зачета капремонта
— Можно, пожалуй, упростить и порядок принятия взаимозачета по 181-й статье Жилищного кодекса. Приведу такой пример. Мы с нашими собственниками провели капитальный ремонт системы горячего водоснабжения в доме № 100 по Комсомольскому проспекту. Уплаченные собственниками суммы были приняты к зачету. Региональный оператор Челябинской области их принял. Об этом опыте рассказали многие печатные и электронные СМИ области. Но один дом — это так мало! Жители дома № 100 по Комсомольскому проспекту — единственные счастливчики в Челябинске. С января этого года им в течение восьми месяцев приходят нулевые платежки от регоператора капремонта.
Нужно упростить процедуру этих взаимозачетов. Если работа по капремонту по решению общего собрания собственников фактически выполнена и принята, в том числе представителем регоператора, то нужно прекращать начислять собственникам оплату за нее в «общий котел» на ту сумму, которую они заплатят за проведенный капремонт на их доме. А уж управляющая компания сама решит этот вопрос со своими жильцами по уплате подрядной организации за выполненный капремонт.
По факту же собственники вынуждены сегодня платить несколько месяцев в два кармана: управляющей компании для расчета с подрядчиком и региональному оператору – обязательный взнос на капремонт.
Основную нагрузку в проведении этого капремонта управляющая компания взяла на себя: жителям предоставляется рассрочка на шесть — девять месяцев. И все это время собственники помещений платят за выполненный ремонт, например, крыши – подрядчику и одновременно в копилку регоператора. До тех пор, пока региональный оператор не сделает зачет! На очереди только в нашей компании десять таких домов. Процедура очень затянута. Хотя с нашей стороны все формальности с проведением накануне общего собрания жильцов и получением согласия как будто были соблюдены. Дело за регоператором, областным правительством и депутатами. Некоторые собственники зачета ждут уже более года.
Для всех было бы хорошо, если бы региональный оператор пришел, принял работу, утвердил ее актом выполненных работ и освободил жильцов от платежей за капремонт. Считаю, что все изменения, связанные с этой процедурой, следует срочно внести в региональное законодательство.
Постоянно держим руку на пульсе дома
— В Жилищном кодексе определены основные виды капремонта. Но, пожалуй, самое уязвимое звено в доме — это крыши. Огромную кровельную площадь зонтиком не закроешь... На некоторых домах у нас есть до такой степени обветшавшие крыши с разрушенным от времени покрытием, что на них даже битум перестал держаться! Правда, мы все равно устанавливаем на них заплатки, но подобные «реанимационные действия» должного эффекта не дают. Нужно действовать радикально.
Уже в 2016 году на своих собраниях жильцы шести домов нашего жилфонда подняли вопрос капитального ремонта крыш, не дожидаясь строителей от регоператора. И мы здесь готовы пойти собственникам навстречу — оказать методическую помощь в проведении собрания, в выборе подрядчика, в оформлении протокола и так далее.
Для нашей управляющей компании немаловажно настроение наших людей. Либо ты просыпаешься — и на тебя с потолка капает, и ты испытываешь стресс. Либо ты досрочно проводишь капремонт крыши, несешь материальные затраты, но в ближайшие пять — семь лет у тебя кровля будет гарантированно исправна. При обслуживании своих домов мы постоянно держим руку на пульсе. Сообщаем собственникам о сложных ситуациях, предупреждаем их. Вместе ищем выход. Советуемся.
Работа до поломки — плохой вариант
— Аналогичная картина и по бойлерам. Нормативный срок эксплуатации каждого теплообменника — десять лет, а их не меняют по 30 и более... А за тридцать лет, чтобы получить нужный эффект, мы должны поменять бойлер хотя бы дважды.
Раньше, например, практиковались планово-предупредительные ремонты, и это было правильно. В те времена у всех была работа, все оборудование служило положенный срок, и почти не возникало никаких вопросов. А потом было решено перейти на работу до поломки. Дескать, это экономично. Однако, как вскоре выяснилось, это далеко не так.
Текущие затраты стали меньше, но расходы, связанные с капремонтами, возросли. И со временем, с возникновением все новых поломок, приобрели лавинообразный характер. Поскольку одна неисправность тянет за собой последующую. Возникает как бы цепная реакция, целый клубок проблем, распутать который зачастую уже невозможно.
Схожие метаморфозы происходят и с электрикой. Здесь не сделали, а здесь недоглядели — и дальше все полетело... Ведь в жилых домах абсолютно все взаимосвязано. Словом, все нужно делать планово и как положено, а не один раз в 30 — 40 лет.
Инициативу поддержали
— Скажите, а положительный опыт с капремонтом ГВС дома № 100 по Комсомольскому проспекту по взаимозачету среди других собственников нашел распространение?
— Да, люди нам постоянно звонят, спрашивают, как им пораньше провести капремонты, сколько жильцы будут платить и в течение какого времени. Мы ходим на эти собрания, объясняем, что и как будет, составляем сметы... Даем даже рассрочку платежей, обеспечивая всестороннюю помощь этой инициативе. И как результат — порядка десяти жилых домов сегодня готовы провести досрочные капремонты.
Совместно — значит вместе
— Это выгодно вашей компании?
— С финансовой стороны — нет. Но мы идем собственникам навстречу, прекрасно сознавая, что сегодня у людей свободных денег нет и заплатить сразу за капремонт они не смогут. И еще. Это наши люди, ради которых мы и работаем. Мы заинтересованы в том, чтобы у них было все нормально, не было проблем в обслуживании дома. Нельзя смириться с тем, что дома стареют и ветшают. Такую ситуацию надо исправлять. Эту задачу можно решить только совместными усилиями. Правда, совместно — это не значит, что наша управляющая компания все сделает, а собственники поруководят. Совместно — это значит вместе, сообща. Вместе несем материальные убытки, оплачиваем. Решаем эту проблему тоже коллегиально.
Собранных денег на все не хватит
— Похоже, вы доказали всем, что сегодняшняя программа капремонта не догма?
— Выводы делать пока преждевременно. Но почему бы не помочь людям, не присмотреться повнимательнее к очевидным фактам? Вот сегодня, например, через регионального оператора мы пытаемся согласовать замену теплообменников (бойлеров) еще в десяти жилых домах. Они должны быть, как вид капремонта, включены в программу регоператора.
Думается, наше региональное правительство и депутаты областного Заксобрания вправе помочь собственникам, внеся в законодательство все необходимые поправки. Поскольку в трех жилых домах мы уже заменили бойлеры. Люди оплатили эти расходы и уже больше года ждут зачета. Хотя сейчас высказывается такое суждение, что, дескать, выборочные ремонты — отнюдь не на благо жилого дома, но мы придерживаемся другого мнения. Собранных с жильцов денег все равно на все не хватит. Поэтому, чтобы закрыть «кричащие» проблемы, придется делать частичный капремонт. Отдельно крыши, разводящие магистрали, стояки... К тому же срок службы у них различный.
Увы, канули в лету советские времена, когда капитально ремонтировали весь дом. Но даже если кто-то согласится, где взять резервные временные квартиры для всех отселенцев? Плюс ко всему жильцы свои кровные в предстоящий капремонт вложили, что, очень надеюсь, подтолкнет областные и местные власти, наших законодателей повернуться лицом к жилищной сфере.
Мы готовы работать с активными собственниками
— В дополнение к сказанному что бы вам хотелось пожелать собственникам жилья?
— Быть активнее! И эта активность должна носить конструктивный, созидательный характер. Хотелось бы пожелать, чтобы собственники строили свои отношения в духе взаимопонимания с нашей управляющей компанией, которая, в свою очередь, всегда готова работать с деятельными, неравнодушными людьми. Состояние жилья и общего имущества дома — наша общая забота. И все СМИ, и чиновники всех уровней должны повлиять на принятие решений законодателями в интересах жильцов, добиться позитивных изменений жилищного законодательства.